Column: Bij de tandarts

Toen ik laatst in de tandartsstoel lag, vertelde mijn Millennial-tandarts voor een aantal maanden op reis te gaan. Normaal werkt ze twee dagen in de week, maar nu had ze al een paar maanden een veelvoud daarvan gewerkt. ‘Dat betekent iets voor uw volgende afspraak’, vertelde ze mij.

Nu gun ik iedereen een betaald of onbetaald verlof. En ik ben ook niet tegen parttime werken, het probleem is dat er een zekere onhoudbare situatie is ontstaan in ons land. 

Als het over tandartsen gaat dan hangt dat samen met het welzijn van mensen. Er komt nu langzaam een stroom tandprofessionals uit Griekenland en Turkije, maar het tekort blijft flink oplopen. Ga maar eens na: hoelang kent u uw tandarts al en wanneer gaat hij/zij met pensioen?

Met het oplopende tekort zit tussen een gewone controle en het boren van een gaatje plots een langere doorlooptijd. Dat zijn we in de tandartsstoel helemaal niet gewend, maar voor wie in de bouw werkt, komt dat bekend voor. Gebrek aan personeel is ook daar verantwoordelijk voor een deel van de pijn. Veel groter weegt echter de procedurelast die iedere ontwikkelaar op dit moment ervaart en die de doorlooptijd ondragelijk maakt voor Nederland.

Het gaat hier niet alleen om maatschappelijk ongemak van (jonge) mensen die niet kunnen wonen, maar ook over economische averij. JAJO heeft as we speak maar liefst 800 woningen die tegen een bezwaarschrift bij de Raad van State aankijken. Ja, je leest het goed: 800! Dat is een verschrikkelijk aantal, maar eigenlijk niet zo gek als je ziet wat er in ons land is gebeurd.

We hebben in Nederland een soort omgekeerde waarheid met elkaar gecreëerd. Bedrijven betalen 371 euro griffierecht en in hoger beroep 551 euro, de bedragen voor particulieren zijn nog lager om een zaak in te dienen bij ons hoogste rechtsorgaan. En soms, ja soms, is dat de pracht van onze democratie. Geweldig voor mensen met een grote of kleine portemonnee die het echt bij het juiste einde hebben. Maar wat als een bezwaar ridicuul is of een vertragingstechniek? En totaal niet opweegt tegen het belang van een samenleving? Dan zou dat toch consequenties moeten hebben?!

Maar die consequenties zijn er niet. Sterker nog: er vindt helemaal geen weging van belangen plaats. En dat maakt een lage drempel naar het rechtsgebouw ineens een persvers instrument van een reeks slimme ondernemers. Die hebben er letterlijk een business model van gemaakt om te procederen voor mensen. Het is niet zozeer pesten, het is grof geld verdienen. Niet op een niveautje WOZ-waarde, maar op de schaal van urgente stadsontwikkelingen.

De “no cure, no pay” en “fifty-fifty-opbrengst-regeling”, zijn geluiden die steeds meer te horen zijn van juristen die wel brood zien in deze lange procedures. Dit maakt mensen hebberig en irreëel, want het gaat over veel geld. Dat principe legt de bouwbranche in zijn totaliteit plat. Er gaan steeds meer geluiden op van initiatieven die pleiten voor een soort snelrecht bij bezwaarschriften, vergelijkbaar met het snelrecht rondom voetbalwedstrijden, waardoor zo’n 80% van de bezwaren snel afgehandeld kunnen worden.

De drempel voor een procedure is niet meer dan een druk op de knop. En die ontwikkeling kun je automatisch koppelen aan de gemiddelde doorlooptijd van een woningbouwproject. Die is gestegen naar circa tien jaar. En dat laat nu al diepe wonden na.

Iedere marktpartij kan zo een handvol voorbeelden op tafel leggen. Wij ook. Zo participeert JAJO bijvoorbeeld met diverse partijen in een groot project. Zes jaar geleden gingen we van start en op dit moment liggen de 6.000 toekomstige woningen al drie jaar in de rechtszaal. Zeg dat er 5 procent rente rust op de grond, dan praten we over 3 keer 2 miljoen euro die we met elkaar al hebben moeten betalen.

Marktpartijen, consumenten en zelfs de overheid, iedereen betaalt direct en indirect mee. Dat wordt wel eens vergeten. Want niet ontwikkelen van al die grondposities betekent geen exploitatie, terwijl de rentekosten doorlopen. Die moeten uiteraard ergens betaald worden. En zo bereiken we dus het tegenovergestelde van wat we met elkaar beogen… vertraging en prijsopdrijving in plaats van doorpakken en de kosten binnen de perken houden.

Ik las overigens dat er in Nederland op dit moment bij woningcorporaties grondposities zijn voor 22.000 woningen en bij de 10 grootste marktpartijen ongeveer 115.000 woningen buiten de bebouwde kom. Het doel van het kabinet is 936.000 woningen in 2030 bij te bouwen. Op een bierviltje kun je zo uitrekenen wat er staat te gebeuren: we gaan nog zo’n 799.000 benodigde woningen in de vertraagde procedure nemen!

We gaan de wooncrisis op deze wijze dus ‘never nooit’ oplossen. Voor wie een woning bezit, een geruste boodschap. Uw woningwaarde stijgt in 2024 opnieuw met 8 procent, rekende Rabobank ons voor. Een fijne investering. Maar voor onze zonen en dochters een geweldige draai om de oren. Die kunnen de woningmarkt niet betreden, laat staan dat ze net als mijn young urban tandarts kunnen nadenken over een sabbatical.

U begrijpt dat we in de bouwsector knarsetandend kijken naar een overheid die de nieuwe wet betaalbare middenhuur heeft aangenomen. Ik ben blij dat er een besluit is, maar allerminst handig. Ik begrijp het initiatief, maar beperking van huuropbrengsten gaat de disbalans van vraag en aanbod niet oplossen. Mede door het ontstaande tekort heeft de Nederlandse bouwbranche een verzoek gedaan voor extra subsidies tussen de 3 en 5 miljard euro om de woningbouw weer vlot te trekken. De overheid heeft echter drie jaar de tijd genomen voor deze besluitvorming en het beoogde aantal woningen zal niet bereikt worden. Had huursubsidie ingevoerd om middenhuurders tegemoet te komen tot het punt dat vraag en aanbod beter met elkaar in balans waren. Dan had je de subsidie kunnen laten vervallen.

Het is zoiets als geld vrijmaken om Feyenoord en Ajax in hetzelfde stadion te laten spelen. Een kansloze missie. Stimulering is op deze manier niet de oplossing, versnelling van de procedures daarentegen wel.

Daar zit de crux.

Het gaat mij overigens niet om Nederland zo vol mogelijk te bouwen. Het gaat mij om het wegen van belangen. Een balans in die weging, die is er nu niet. Laatst hield één persoon met één bezwaar 400 woningen tegen. Ondanks talloze oplossingen van onze zijde kwamen we toch uit bij de Raad van State. Deze persoon verloor na twee jaar procederen zijn zaak en dreigde daarna met een hoger beroep in verband met een schadevergoeding. Nogmaals, ik ben geen tegenstander van bezwaarschriften, maar er dient wel een juiste balans te zijn. Want ondertussen worden 400 potentiële woningzoekenden gedupeerd door één persoon die meent in zijn recht te staan. In dat soort situaties - en daar zijn er vele van - is de realiteit compleet zoek als je het mij vraagt. Een snelle uitspraak zou beide partijen enorm helpen.

In dat opzicht ben ik nieuwsgierig naar de Omgevingswet, die per 1 januari van kracht is. We hebben de eerste casus keurig netjes ingediend en kregen direct een digitaal briefje retour: “we werken de achterstand uit 2023 weg, u zult in ieder geval 14 weken geduld moeten hebben voordat we uw casus behandelen”.

Ik betrapte mezelf erop cynisch te moeten lachen. Als een boer met kiespijn welteverstaan.