Schadeloosstelling bij Onteigening

In de vorige column heb ik aangegeven dat de procedure om tot onteigening te komen vrij langdurig is en dat pas aan het eind va n de procedure de uiteindelijke schadeloosstelling wordt bepaald. Dat betekent niet dat u tot het eind van de procedure op uw geld moet wachten. Een overheid zal reeds vooruitlopend op een daadwerkelijke onteigening de volledige schadeloosstelling aanbieden. Als u dan minnelijk tot overeenstemming komt, zal in de koopovereenkomst doorgaans worden opgenomen dat de koop ter voorkoming van onteigening is gesloten. Uitgangspunt voor de schadeloosstelling is de werkelijke waarde van het object. Daarnaast kan er als waardecomponent de waardevermindering van het overblijvende aan de orde zijn, als niet het geheel aangekocht/onteigend wordt. Voor het bepalen van de schade wordt bekeken wat u als redelijk handelend ondernemer zou gaan doen als u wordt onteigend. Ligt het voor de hand dat het bedrijf wordt geliquideerd, of is verplaatsing een logische optie. Bij liquidatie zal in de bijkomende schade de inkomensschade een belangrijk onderdeel zijn. Als het meer voor de hand ligt dat het bedrijf wordt verplaatst, zal worden bekeken of dat naar een bestaande vervangende locatie kan, of dat er volledige nieuwbouw moet worden gepleegd. Overigens kan er ook dan inkomensschade zijn, bijvoorbeeld als gevolg van stagnatie- of aanloopschade. De herinvesteringskosten die met de verplaatsing gepaard gaan, worden op basis van financieringsschade vergoed. Op deze herinvesteringskosten wordt eerst het vrijkomend kapitaal in mindering gebracht. Het resterende bedrag zal moeten worden gefinancierd tegen een gangbare marktrente. Na de nodige correcties (bijv. vaste lasten, nieuw voor oud) wordt de jaarlijkse financieringslast vermenigvuldigd met een factor. Voor een eigenaar is dit de factor 10 (voor huurders, pachter en erfpachters gelden andere factoren). Het aldus berekende bedrag wordt opgeteld bij de vermogensschade. De herinvestering wordt dus niet integraal vergoed. Het kan zijn dat een deel van de herinvestering moet worden beschouwd als een onrendabele top. Dat betekent dat je de investering wel moet doen om tot een gelijkwaardig object te komen, maar dat niet alle investeringen meteen tot uiting zullen komen in de marktwaarde. Dit deel van de kosten wordt niet in de financieringsschade opgenomen, maar komt in aanmerking voor integrale vergoeding. Tot slot wordt een aantal posten integraal vergoed. Denk daarbij aan de aankoopkosten van het vervangend object, leges, architectkosten, verhuis- en wederinrichtingskosten, kosten voor de adviseur, et cetera. Afhankelijk van de casus kan deze post flink oplopen. Het is zeker zaak om u hierin goed te laten adviseren. In mijn volgende column zal ik aan de hand van een vereenvoudigd voorbeeld de schadeloosstelling nader uitwerken.